Depuis quelques années, les grandes métropoles françaises ont tendance à voir leur activité tertiaire s’étendre à la proche périphérie des grandes villes. L’immobilier en centre-ville ne peut pas toujours accueillir une croissance trop importante. Dans d’autres cas, il s’agit d’une volonté des sociétés de se développer dans des zones plus vertes et plus ouvertes, ou à proximité des zones résidentielles de leurs employés. En centre-ville, certains anciens commerces ou logements sont également convertis, notamment pour le développement des espaces de travail collaboratif. Dans tous les cas, plusieurs solutions se présentent à l’entreprise. Outre la construction de nouveaux locaux professionnels, il est ainsi possible d’entreprendre la conversion d’anciennes usines, d’appartements privés, ou même de vieux restaurants désaffectés.
Un tel projet réclame toutefois une attention particulière, tant sur le plan administratif que sur le plan technique.
Changer l’usage ou la destination d’un local : attention aux pièges administratifs
Tout local est défini simultanément par son usage et sa destination. La notion d’usage se réfère au profil juridique de l’immeuble, et dépend du code de la construction et de l’habitation. La notion de destination, quant à elle, est purement locale, et dépend du code de l’urbanisme de chaque commune. Il s’agit ici de ce pour quoi un immeuble ou une construction a été conçu, ou transformé.
Lorsqu’un local est utilisé en tant que logement, il convient donc d’en changer l’usage afin de le convertir en bureaux, ou en tout autre local accueillant une activité économique. Pour ce faire, il convient de s’assurer de plusieurs points.
En premier lieu, en cas d’achat du local, il faut s’assurer que la présence de bureaux ne contrevient pas au règlement de copropriété, notamment à la « destination générale » de l’immeuble. Les clauses du règlement peuvent ne concerner que certains logements ou certains étages. Et, même en cas d’interdiction a priori, un accord peut parfois être trouvé avec l’accord des copropriétaires. S’il s’agit d’une location, il faut en plus vérifier le bail, qui doit être commercial et non pas un bail d’habitation.
Ensuite, il convient de vérifier s’il est nécessaire de se doter d’une autorisation administrative afin de procéder à la conversion de l’usage du local. Ici, il n’y a pas de règle générale : la situation dépend de la zone d’activité et de la spéculation immobilière de la commune. Pour éviter la réduction des habitations dans certaines zones géographiques, le changement d’usage d’un local est strictement réglementé, y compris entre deux usages commerciaux de nature distincte (entrepôt, hôtel, commerce, atelier d’artisan, usine, etc.). Si le local était auparavant un logement d’habitation, la demande d’autorisation s’impose systématiquement.
La transformation d’un logement en bureaux constitue également un changement de destination pour l’administration locale, généralement les services d’urbanisme de la commune. Si le changement de destination entraîne la création d’une importante surface de plancher ou une modification de la façade, un permis de construire est nécessaire. Si seuls des travaux d’aménagement intérieurs ne touchant pas les structures porteuses sont requis, alors une déclaration préalable suffira.
La cloison amovible, l’allié principal des travaux d’aménagement
La nature des travaux d’aménagement du local en bureaux va ainsi dépendre de l’usage initial du local, et de l’ampleur prévue du chantier. Dans certains cas, notamment la transformation d’usine ou de grands espaces vides, d’importants travaux doivent être menés avant l’aménagement des espaces de travail : arrivée et évacuation d’eau, installation des circuits électrique et internet, modification de la façade et des fenêtres, etc. La plupart du temps, néanmoins, l’aménagement d’un local en bureaux individuels ne requiert que des travaux assez légers.
Dans ce cadre, l’utilisation de cloisons amovibles est hautement recommandée. En effet, ces cloisons se posent facilement dans tous les espaces, même les plus confinés et difficiles d’accès. Très modulaires, elles permettent de composer à volonté des espaces de travail individuels, mais aussi des salles de réunion, de repos et d’accueil, parfaitement personnalisées. En combinant cloisons pleines, cloisons vitrées toutes hauteurs et cloisons vitrées sur allèges, il est possible de moduler à l’envie la confidentialité des bureaux, leur isolation thermique et sonore, leur luminosité et leur ouverture vers l’extérieur. De quoi augmenter le confort individuel des employés et la productivité générale de l’entreprise. Mieux encore, les cloisons amovibles se prêtent à une très grande variété d’activités. On les retrouve bien évidemment dans l’aménagement de bureaux traditionnels, mais aussi dans la création d’open spaces, d’espaces de coworking, d’ateliers, de laboratoires, etc.
Facile d’installation et modulables au fil des années, les cloisons amovibles ne requièrent aucune autorisation administrative pour être installées, déplacées ou modifiées. Il est donc possible de faire évoluer la modularité de l’espace de travail dans le temps, en fonction de l’évolution de l’activité de l’entreprise. Si cette dernière vient à déménager, les éléments amovibles peuvent bien souvent être réutilisés dans les nouveaux locaux, ce qui permet de convertir une nouvelle fois les bureaux en nouvel espace commercial ou en habitation, à moindre coût. L’argument de la modularité et de la capacité d’évolution de l’espace de travail dans le temps explique également l’utilisation très poussée des cloisons amovibles dans le cadre de la transformation d’une usine, d’un entrepôt ou de tout autre vaste espace.
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